В 2015 году в законотворчестве, напрямую или косвенно связанном с недвижимостью, прозвучало много инициатив, большая часть из которых уже получила или скоро получит свое воплощение. Мы решили рассказать о законах прошлого года, о том, как они успели повлиять на судьбу застройщиков и людей, которые хотят приобрести или продать квартиру, а также о том, к чему может привести новое законодательство в будущем.

Помощь ипотеке

13 марта 2015 года председатель правительства РФ Дмитрий Медведев подписал постановление о государственном субсидировании процентных ставок по ипотеке. Это стало одним из самых важных событий для рынка недвижимости в прошлом году, которое помогло застройщикам остаться на плаву, а гражданам покупать квартиры в ипотеку по пониженной ставке от банков.

Субсидирование процентной ставки актуально с марта 2015 года до марта 2016 года. Далее, возможно, оно будет продлено. Процентная ставка по ипотеке составляет не более 12 % годовых при условии личного страхования заемщика и страхования недвижимости (после оформления права собственности). Ставка фиксируется на весь срок кредита. Увеличение ставки может быть предусмотрено только в случае невыполнения заемщиком условий договора.

Размер кредита: не более 3 млн рублей – для жилых помещений, расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, за исключением Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга; не более 8 млн рублей – для жилых помещений, расположенных на территориях Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. Размер первоначального взноса составляет не менее 20 % стоимости приобретаемой недвижимости. Срок кредитования может быть не более 362 месяцев (30 лет и 2 месяца). По официальным данным Минстроя России, в рамках программы субсидирования ипотечной ставки по состоянию на 1 ноября 2015 года кредитные организации получили средства на сумму 554,3 млн рублей, что составляет 2,77 % от 20 млрд, выделенных правительством по данной программе.

Страхование ДДУ: новые времена

В 2015 году было внесено немало поправок к 214-ФЗ, касающихся договоров долевого строительства при сделках с недвижимостью. 13 июля 2015 года Владимир Путин подписал федеральный закон, внесший с 1 октября изменения в 214-ФЗ. В первую очередь изменились требования к страховым компаниям, которые могли страховать гражданскую ответственность застройщиков.

Теперь, заключая договор долевого участия в строительстве, нужно его застраховать в страховой компании, удовлетворяющей повышенным требованиям, введенным федеральным законом № 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Вступило в силу требование закона при досрочном расторжении договоров страхования уведомлять об этом Росреестр, а также заключать новый договор страхования ответственности застройщика в такой ситуации. Это направлено против тех недобросовестных страховщиков и застройщиков, которые заключали договор страхования на момент регистрации ДДУ, а затем сразу расторгали его, что позволяло страховщикам не нести ответственности за застройщика и предлагать застройщикам низкие тарифы. Застройщик обязан заключить другой договор страхования в течение 15 дней с даты отзыва лицензии или назначения временной администрации страховой организации в зависимости от того, какое из событий наступило ранее.

Существует всего 19 страховых компаний, которые соответствуют новым требованиям Центробанка. Многие из них не готовы страховать застройщиков, а те, что готовы, не смогут застраховать и малой части объектов недвижимости. Согласно новым правилам, максимальный размер ответственности, который может принять страховая организация на собственное удержание от застройщика, составляет 130 % от размера собственных средств. Для большинства страховщиков из 19 оставшихся эта сумма составляет около 1,3–1,5 млрд рублей. Учитывая, что средний размер ответственности по одному жилому дому – около 0,15 млрд рублей, одна страховая организация сможет застраховать ответственность не более чем по 10 домам.

Страховать ответственность застройщика сегодня готовы только четыре страховые компании из списка Центробанка и ОВС (Общество взаимного страхования). Они смогут охватить не более 1,6 % годового объема строящейся недвижимости. С учетом возможного расширения ОВС по новым правилам можно будет застраховать не более 25 % от реальной потребности рынка. Застройщик в качестве альтернативы страхованию может выбрать участие в обществе взаимного страхования или поручительство банка. Механизм банковской гарантии не сможет стать альтернативой страхованию объектов недвижимости, а банки не хотят сотрудничать с застройщиками, работающими по ДДУ, ссылаясь на высокие риски, либо же готовы сотрудничать по высоким ставкам. Таким образом, у строителей осталось два пути: или идти за дорогими банковскими гарантиями, которые обойдутся в 3–4 % от стоимости недвижимости (для сравнения: ставка страховщиков – 0,15–0,4 %), или вступать в ОВС, где средний тариф – 1 %.

Документация счетчиков

В 2015 году правительство Российской Федерации выпустило постановление, согласно которому теперь не обязательно согласовывать проектную документацию на оборудование узлов учета воды и сточных вод с профильными организациями водоснабжения и водоотведения.

На официальном сайте Минстроя России говорится, что, по словам замминистра РФ Натальи Антипиной, указанные меры нацелены на снижение административных барьеров при получении разрешения на строительство и способствуют продвижению Российской Федерации в рейтинге Всемирного банка Doing Business. Планом мероприятий («дорожной картой») в 2015 году было предусмотрено сокращение количества процедур, необходимых для получения разрешения на строительство, до 15, времени прохождения данных процедур – до 130 дней.

«Повышение в рейтинге Всемирного банка является важным индикатором успешности мер, принимаемых на государственном уровне», – утверждает замминистра Наталья Антипина.

Кадастр: налоги и продажа недвижимости

Согласно новому законодательству, налог на недвижимость физических лиц и налог с продажи недвижимости теперь рассчитываются исходя из кадастровой стоимости. Закон коснулся в первую очередь граждан, которые покупают и продают квартиры для инвестиций, также новое законодательство увеличивает налоги для собственников квартир.

Переход на полный расчет налога на недвижимость исходя из кадастровой стоимости жилья будет проводиться постепенно в течение четырех лет. Доля кадастровой стоимости в платеже будет увеличена с 20 % до 100 % к 2020 году. К этому времени, по прогнозам властей, поступления в бюджет Петербурга вырастут в 2,4 раза, отчисления собственников квартир вырастут в три раза.

Проект закона устанавливает прогрессивную шкалу ставки налога в зависимости от стоимости недвижимости. Максимальная ставка, прописанная в законе, – 0,3 % от кадастровой стоимости для владельцев гаражей и машино-мест. Всего в законе учтены пять категорий недвижимости: жилые дома, жилые помещения, гаражи, объекты незавершенного строительства и единые недвижимые комплексы.

Для собственников недвижимости стоимостью менее 7 млн рублей ставка составит 0,1 % от стоимости, от 7 до 20 млн рублей – 0,15 % от кадастровой стоимости, свыше 20 млн рублей – 0,2 % от кадастровой стоимости. Основной причиной перехода на такую систему городские власти называют существование порядка 7,5 млн кв.м жилья, введенного после 2013 года, для которого отсутствует инвентаризационная стоимость – таким образом, город не получает налогов с этой недвижимости. Переход на кадастровую стоимость жилья исправит ситуацию.

При определении налогооблагаемой базы (ст. 210 НК РФ) для уплаты НДФЛ при продаже недвижимости будет приниматься в расчет ее кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7. Если сумма сделки будет менее этой величины, то за доход будет приниматься кадастровая стоимость имущества, умноженная на указанный коэффициент. Например, если кадастровая стоимость такой квартиры равна 9 млн рублей, то несмотря на стоимость квартиры, указанную сторонами в договоре, облагаемый НДФЛ доход будет равен 6,3 млн рублей (9 000 000 x 0,7).

Новые правила касаются только тех объектов недвижимости, которые были приобретены гражданами в собственность начиная с 1 января 2016 года. Если же объект недвижимости был приобретен ранее, то в отношении дохода от его продажи сохраняется старый порядок налогообложения.

Один ЖСК – один дом

С 1 октября 2015 года по новому законодательству жилищно-строительным кооперативам нельзя строить больше одного дома. Многие застройщики знали и активно использовали в работе такую систему, когда деньги участников долевого строительства направлялись на строительство еще недостроенных домов. Минстрой РФ считает правильной инициативу запретить жилищно-строительному кооперативу строить более одного дома.

Глава «Москомстройинвеста» Константин Тимофеев на пресс-конференции в МИА «Россия сегодня» сообщил, что около 8 % всего строящегося жилья в Москве строится по схемам жилищно-строительных кооперативов. «Те схемы ЖСК, которые реализуются в Москве, не работают по 214-ФЗ. Нормальная схема ЖСК полагает, что группа граждан объединяется для строительства своего дома, в то время как в Москве фактически застройщик или девелопер, получивший землю и разрешение на строительство, создает ЖСК, первыми членами которого чаще всего являются его сотрудники, и продает потом квартиры в обход 214-ФЗ», – утверждает Константин Тимофеев.

Также, согласно новым нормам, ЖСК обязаны публиковать и предоставлять рядовым пайщикам полный набор документов, связанных с их деятельностью. Отныне в обязательном порядке необходимо вести реестр своих членов. В частности, ЖСК будут обязаны публиковать устав кооператива в актуальной редакции, сведения о количестве членов ЖСК, разрешение на строительство дома, сведения о правах на земельный участок под строительство и кадастровый номер участка, информацию о местоположении и описание строящегося дома в соответствии с его проектом, количество квартир в строящемся доме, а также предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию будущей недвижимости.

Банкротство физлиц

Теперь объявлять себя банкротами могут индивидуальные предприниматели и обычные граждане. Гражданин может обратиться в суд с заявлением о признании его банкротом, если долговые требования к нему составляют не менее 500 тыс. рублей, а также когда понимает, что не может выплатить кредит в срок. При банкротстве у физлица не будут отбирать все имущество. Сначала оценят финансовую ситуацию должника, будет установлен доход, будут предложены планы реструктуризации и мирного соглашения. Если гражданина признают банкротом, суд назначает финансового управляющего. Финансовый управляющий получает все права на распоряжение имуществом должника.

Согласно Семейному кодексу, долги одного из супругов не считаются общими. Если имущества супруга-должника недостаточно для закрытия долга, кредитор имеет право потребовать выдела доли из общего имущества. Однако он не сможет обратить взыскание на общее имущество целиком. Взыскание по общим обязательствам действует только на общее имущество либо если «все полученное по обязательствам одним из супругов было использовано на нужды семьи».
Если недвижимость оформлена на супруга-банкрота и его реализуют на торгах для погашения долга, второй супруг может потребовать раздела имущества или выплаты стоимости своей доли. Кредитору достанется только половина суммы от реализованного имущества, вторую заберет добросовестный супруг.

Право на самострой: сложности

Президент РФ уточнил понятие самовольной постройки: «Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное, созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное, созданное без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил». Проще говоря, теперь новым федеральным законом вводятся более жесткие критерии для признания объекта самовольной постройкой.

Например, одним из таких критериев является строительство с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, даже в том случае, если такие нарушения не существенны. Узаконить самовольную постройку можно исключительно в суде. При этом должно отсутствовать нарушение прав соседей и других лиц, а также угрозы жизни граждан в случае сохранения постройки. Теперь у хозяина самовольной недвижимости должны быть права на участок, а также соответствие постройки размерам, установленным актами обследования, на день обращения в суд. Органы местного самоуправления города и района наделены правом самим принимать решение о сносе дома, возведенного безо всяких разрешительных бумаг. Это возможно, если его возвели на участке, не предоставленном для этих целей, а также если дом возведен в зоне с особыми условиями использования территорий.

Бесхозную недвижимость отберут

В России вступил в силу закон о порядке признания недвижимости бесхозной. Если в кадастре за 5 лет с момента присвоения кадастрового номера дому или участку земли не появится информация о правах на них, то сведения об этих объектах в течение 10 рабочих дней Росреестр будет направлять в органы местного самоуправления или в региональные администрации. Они же, в свою очередь, через суд должны запустить процедуру признания объектов бесхозными. В этом случае по решению суда к ним переходит право собственности. Такие поправки вступят в силу 1 марта 2018 года. На два года предусмотрен переходный период, в течение которого власти на местах должны будут провести полную инвентаризацию ни на кого не зарегистрированной недвижимости. Поправки в закон также уточняют порядок представления документов на государственную регистрацию прав на недвижимость. Это граждане могут сделать как самостоятельно, так и передав необходимые полномочия чиновникам. Новые поправки могут коснуться в первую очередь тех, кому недвижимость досталась по наследству, а право собственности на нее не было оформлено в срок. Во вторую очередь это может коснуться владельцев мнимых недостроев, которые формально числятся объектами незавершенного строительства, но на самом деле уже возведены и эксплуатируются.

Бесплатная земля на Дальнем Востоке

С 1 мая 2016 года начнет действовать закон, согласно которому каждый гражданин России один раз безвозмездно сможет получить участок земли до 1 га на Дальнем Востоке. «Чтобы исключить получение земель без цели их освоения, участок сначала будет предоставляться в безвозмездное пользование на 5 лет. По истечении этого срока, если нет нарушений при использовании участка, можно либо оформить его в аренду, либо, по сути, безвозмездно получить его в собственность. Очевидно, что земля должна быть свободна от прав третьих лиц, нигде не находиться в спорах, под запретом, арестом, то есть находиться в свободном обороте. Передача участка иностранцам, компаниям с иностранным участием или иностранным компаниям или лицам без гражданства запрещается», – говорит председатель правительства РФ Дмитрий Медведев. Концепция закона о бесплатном гектаре предполагает, что каждый гражданин РФ имеет право получить до 1 га на Дальнем Востоке. Семья из двух человек может получить до 2 га, из пяти – до 5 га и т. д. Сайт Надальнийвосток.рф уже работает в интернете в деморежиме.